想在北京买个商住两用房？先别急着掏钱！最近几年北京的商住限购政策可是让不少人挠破了头。今天咱们就用大白话把这事儿掰开了揉碎了讲清楚，保证你看完就能明白怎么回事儿。
啥是商住房？为啥要限购？
先说说商住房到底是啥玩意儿。简单来说就是既能办公又能住的房子，听起来是不是很划算？但是啊，这种房子和普通住宅可不太一样：
- 产权年限短：一般只有40-50年，比住宅70年短不少
- 水电费贵：按商业标准收费，比住宅贵个30%-50%很正常
- 不能落户：孩子上学啥的就别想了
- 首付比例高：最少50%，有的要七成
那为啥要限购呢？说白了就是前几年炒得太凶了。2017年那会儿，北京商住房价格疯涨，投机客一买就是好几套，把市场搞得乌烟瘴气。 *** 一看不行啊，得管管，于是就有了现在的限购政策。
现行政策到底是啥样？
现在的政策可以用"三不"概括：
1.个人不能买：2017年3月26日起，个人想买新建商住房？门儿都没有
2.公司买有条件：得是注册在北京的公司，还得符合产业政策
3.存量房也受限：二手商住房交易，个人买的话必须全款
具体来说，政策还规定了：
- 最小分割单元不得低于500平米（就是说不能搞成小户型）
- 商业银行暂停对个人购买商办类项目的贷款
- 中介不得宣传"改住"这些规定一出来，商住房市场直接凉了一半。有数据显示，政策出台后半年，北京商住房成交量暴跌94%，价格也跌了三四成。
对普通人有啥影响？
如果你是刚需自住，那影响可大了：
- 选择变少：现在能买的商住房基本就剩二手了
- 资金压力大：不能贷款，得全款付
- 使用成本高：水电费、物业费都贵不少
- 转手困难：下家也得全款，流动性差
不过话说回来，这政策也不是完全没好处。至少把投机客赶跑了，让真正有需要的人有机会买。而且价格也降下来了，现在有些商住房比同地段住宅便宜30%以上。
未来政策会松绑吗？
这个问题问得好。目前来看，短期内放松的可能性不大。为啥这么说呢？
首先，北京的住房调控大方向没变，还是坚持"住不炒"其次，商住房本身存在很多问题，比如消防隐患、扰民投诉多等。最后，现在住宅供应慢慢上来了，没必要靠商住房来补充。
但是呢，也不是完全没可能调整。比如说，对真正自住的人适当放宽贷款限制，或者允许符合条件的个人购买，这些都是可能的调整方向。
现在还能买商住房吗？
这个问题得分情况看：
适合买的情况：
- 公司自用办公
- 资金充足，能全款
- 不介意产权年限短
- 不需要落户和学区
不适合买的情况：
- 想投资赚钱
- 需要贷款
- 打算落户或给孩子上学
- 对居住品质要求高
举个真实例子：我有个朋友2019年全款买了套朝阳区的二手商住房，当时价格比同地段住宅便宜40%。现在自己住着还行，但想换房时就发现很难出手，挂了半年才卖掉，还亏了10%。
买商住房要注意啥？
如果看完上面这些你还是决定要买，那这几个坑一定要避开：
1.查清产权：有些商住房产权只剩20多年了，买来不划算
2.实地考察：很多商住房住户复杂，可能有公司办公，影响居住
3.计算成本：把水电费、物业费都算进去，看是否划算
4.了解政策：不同区可能执行有差异，提前问清楚
5.考虑转手：做好长期持有的准备，短线炒作肯定不行
个人看法
说实话，商住房这东西就是个"肋"——食之无味弃之可惜。对大部分普通人来说，能买住宅还是尽量买住宅。除非你特别缺钱，或者对落户、学区完全没需求，否则真不建议碰商住房。
不过话又说回来，任何事物都有两面性。商住房价格低、不限购，对某些特定人群来说可能还真是个不错的选择。关键是要搞清楚自己的需求，别被低价冲昏了头脑。
最后提醒一句：买房是大事，千万别贪小便宜吃大亏。多看看、多问问，把政策吃透了再下手也不迟。
